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title: "ROI Imobiliário — Yield de Aluguel vs Custo de Capital"
method: POST
path: "/api/v1/calc/roi-imobiliario"
tags: ["calc", "imoveis"]
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# ROI Imobiliário — Yield de Aluguel vs Custo de Capital

`POST /api/v1/calc/roi-imobiliario`

## Request

- Base URL: `https://api.calculas.com.br`
- URL: `https://api.calculas.com.br/api/v1/calc/roi-imobiliario`
- Auth: HTTP bearer

Calcule o retorno real do seu imóvel para aluguel: yield bruto, yield líquido, spread sobre o CDI e payback em anos. Descubra se o imóvel como investimento bate a renda fixa.

## Request body

- object
  - `valorImovelCents` integer, required: Valor de mercado atual do imóvel em centavos. Ex: R$ 500.000 → 50000000
  - `aluguelMensalCents` integer, required: Valor mensal do aluguel cobrado (ou pretendido) pelo imóvel em centavos. Ex: R$ 2.200 → 220000
  - `custosMensaisCents` integer: Total de custos mensais do proprietário com o imóvel em centavos (IPTU mensal, condomínio pago pelo dono, seguro incêndio, taxa de administração da imobiliária, provisão de manutenção). Ex: R$ 500/mês → 50000. Padrão: 0.
  - `vacanciaPercent` number: Percentual do tempo em que o imóvel fica desocupado sem gerar renda (entre locatários). Ex: 5 = 5% do ano (~18 dias). Em mercados com alta demanda use 5%; em regiões com menor procura use 10–15%. Padrão: 5%.
  - `taxaComparativaAnualPercent` number: Taxa de retorno anual da renda fixa (CDI/Selic) usada como referência para comparar com o yield do imóvel. Ex: 13 = 13% ao ano. Padrão: 13%.
  - `taxaValorizacaoAnualPercent` number: Taxa anual de valorização esperada do imóvel. Ex: 4 = 4% ao ano. Use 0 para analisar apenas o retorno de aluguel sem considerar valorização. Consulte o índice FIPE-ZAP da região como referência. Padrão: 0%.
  - `custosTransacaoCompra` object[]: Custos one-shot de transação na compra (ITBI, escritura, registro, MIP/DFI, corretagem etc.), agrupados por categoria. Cada item: { categoria, valorCents, descricao? }. Categorias: itbi, registro_cartorio, escritura, avaliacao, mip, dfi, vistoria_perícia, corretagem, taxa_cadastro, iof_financiamento, outro. SOMAM ao "investimento total" usado no payback e no cálculo de yield (denominador). Padrão: [].
    - `categoria` 'itbi' | 'registro_cartorio' | 'escritura' | 'avaliacao' | 'mip' | 'dfi' | 'vistoria_perícia' | 'corretagem' | 'taxa_cadastro' | 'iof_financiamento' | 'outro', required
    - `valorCents` integer, required: Valor em centavos. Ex: R$ 200 → 20000.
    - `descricao` string: Descrição livre do item (opcional, especialmente útil quando categoria = "outro"). Máx. 60 caracteres.
  - `reformasExtraordinariasAnuaisCents` integer: Média anual de reformas/manutenções pesadas em centavos (telhado, pintura geral, troca de instalações elétrica/hidráulica). NÃO confundir com custos mensais recorrentes. Ex: R$ 6.000/ano → 600000. Default undefined = 0.
  - `irSobreAluguelPercent` number: Alíquota de IR (%) aplicada sobre o aluguel recebido — modelo simplificado de Carnê-Leão (faixas 0–27,5%). Quando informado, o engine deduz o IR da receita anual antes de calcular o yield líquido e o payback. Default undefined = não aplica IR (modelo simplificado, valor cheio do aluguel).
  - `currentDate` string, date-time: ISO-8601 com offset. Default: tempo do servidor. Use pra reprodutibilidade / cache semantico.

## Response `200`

OK

- object
  - `ok` true, required
  - `data` object, required: Resultado dependente da calc — ver schema individual
  - `meta` object

## Other responses

- `422`: Input invalido (Zod parse falhou)
- `500`: Engine error

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[API](https://skmtc.dev/calculas/apis/contai-api.md) · [All operations](https://skmtc.dev/calculas/apis/contai-api/llms.txt) · [OpenAPI document](https://skmtc.dev/calculas/apis/contai-api/revisions/26a00749292b?raw)