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title: "Holding Imobiliária vs Pessoa Física — projeção 10 anos"
method: POST
path: "/api/v1/calc/holding-imobiliaria-vs-pf-10-anos"
tags: ["calc", "nichos"]
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# Holding Imobiliária vs Pessoa Física — projeção 10 anos

`POST /api/v1/calc/holding-imobiliaria-vs-pf-10-anos`

## Request

- Base URL: `https://api.calculas.com.br`
- URL: `https://api.calculas.com.br/api/v1/calc/holding-imobiliaria-vs-pf-10-anos`
- Auth: HTTP bearer

Compare o custo tributário (IR sobre aluguel + ITCMD sucessório) de manter imóveis em PF vs em holding patrimonial. Veja breakeven e economia projetada em 10 anos.

## Request body

- object
  - `imoveis` object[], required: Portfólio imobiliário a analisar (1 a 20 imóveis). Cada entrada cobre valor, aluguel, IPTU, despesas e tipo.
    - `valorCents` integer, required: Valor de mercado do imóvel em centavos (R$ 100k a R$ 50M). Ex: R$ 1.500.000 → 150000000.
    - `aluguelMensalCents` integer, required: Aluguel mensal bruto em centavos (0 a R$ 500k). Imóvel sem locação = 0.
    - `iptuAnualCents` integer, required: IPTU anual em centavos. Dedutível em ambos os regimes (carnê-leão PF ou despesa operacional na holding).
    - `despesasMensaisCents` integer, required: Despesas mensais operacionais em centavos (condomínio, administração, manutenção). Dedutível em ambos os regimes.
    - `tipo` 'comercial' | 'residencial', required: Tipo do imóvel: "comercial" (loja, sala, galpão) ou "residencial" (apto, casa). Em LP, presunção 32% se aplica a ambos.
  - `numHerdeiros` integer: Número de herdeiros para projeção do ITCMD na transmissão. Não altera ITCMD por acervo, mas afeta complexidade jurídica. Padrão: 2.
  - `uf` 'AC' | 'AL' | 'AM' | 'AP' | 'BA' | 'CE' | 'DF' | 'ES' | 'GO' | 'MA' | 'MG' | 'MS' | 'MT' | 'PA' | 'PB' | 'PE' | 'PI' | 'PR' | 'RJ' | 'RN' | 'RO' | 'RR' | 'RS' | 'SC' | 'SE' | 'SP' | 'TO': UF de domicílio do titular — define alíquota ITCMD (Lei estadual + EC 132/2023). Padrão: SP (4% uniforme).
  - `idadeTitular` integer: Idade atual do titular (30 a 90). Usada como referência sucessória — não muda cálculo direto. Padrão: 55.
  - `regimeHolding` 'LP' | 'Real': Regime tributário da holding: "LP" = Lucro Presumido (presunção 32%, padrão para imobiliárias até R$ 78M/ano) ou "Real" (lucro contábil, melhor quando há muitas despesas dedutíveis). Padrão: LP.
  - `percentualDistribuicaoLucros` number: Percentual do lucro líquido distribuído aos sócios anualmente em % (0-100). Distribuição é isenta de IR PF (Lei 9.249/95 art. 10). Padrão: 100%.
  - `currentDate` string, date-time: ISO-8601 com offset. Default: tempo do servidor. Use pra reprodutibilidade / cache semantico.

## Response `200`

OK

- object
  - `ok` true, required
  - `data` object, required: Resultado dependente da calc — ver schema individual
  - `meta` object

## Other responses

- `422`: Input invalido (Zod parse falhou)
- `500`: Engine error

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[API](https://skmtc.dev/calculas/apis/contai-api.md) · [All operations](https://skmtc.dev/calculas/apis/contai-api/llms.txt) · [OpenAPI document](https://skmtc.dev/calculas/apis/contai-api/revisions/26a00749292b?raw)